Покупка квартиры с зачетом уже имеющейся недвижимости

Содержание
  1. Квартира в зачет: проблемы схемы – Рынок жилья
  2. Как работает трейд-ин в недвижимости
  3. Суть схемы trade-in
  4. Как происходит процесс трейд-ин
  5. Как проводится процедура обмена?
  6. Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры – Отдел ЗАГС администрации Кусинского муниципального района
  7. Процедура взаимозачета
  8. Налоговый вычет при продаже и покупке
  9. Минусы и плюсы взаимозачета
  10. Зачет при покупке квартиры
  11. Одновременная купля-продажа
  12. Особенности
  13. Обмен и взаимозачёт
  14. Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья
  15. Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?
  16. Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья
  17. Порядок действий
  18. Расходы и сроки
  19. Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья
  20. «Квартира в зачет» – что это?
  21. Требования к вторичке
  22. Как продать квартиру в счет новой
  23. Какие еще есть варианты
  24. Рассрочка с самостоятельной продажей
  25. Ипотека под залог
  26. Проживание в квартире до сдачи дома
  27. Плюсы и минусы схемы
  28. Примеры
  29. Заключение

Квартира в зачет: проблемы схемы – Рынок жилья

Покупка квартиры с зачетом уже имеющейся недвижимости

Вы хотите переехать в новостройку, и при этом у вас есть старая квартира. Традиционно, чтобы продать старую и купить новую нужно много времени и усилий: найти продавца, договориться с застройщиком.

Из-за волокиты с продажей можно упустить квартиру мечты, а процесс растянется на год, а то и больше.

А можно проще: по программе трейд-ин вы можете использовать старую квартиру для частичной или полной оплаты новой квартиры в режиме «одного» окна.

Рассказываем, в чем суть схемы, какие у нее особенности, достоинства, ограничения и риски.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир.

Как работает трейд-ин в недвижимости

На рынке эту схему часто называют «квартира в зачет», «взаимозачет», но по сути она таковой не является, нельзя провести прямые аналогии между trade-in и взаимозачетом.

Продажа квартир в новостройке по этой схеме — это не простой обмен старой квартиры на новую. Сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится — он не может просто принять старые метры в счет оплаты новых, и, чаще всего, не выкупает квартиру себе.

Застройщик под видом зачета предлагает вам продать через аффилированное агентство-партнера вашу старую квартиру и вырученные от продажи деньги использовать для покупки новой. Всё делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

Технически схема трейд-ин — две сделки, которые проходят параллельно: продажа и покупка. Заключаются два договора:

  1. договор на реализацию старой квартиры, в котором прописывается стоимость продажи и размер комиссии за оказанные услуги;
  2. договор бронирования квартиры в новостройке, где за вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.

Вы можете сделать всё это и самостоятельно: найти собственника на старую квартиру, провести сделку и принести деньги застройщику. Но часто это неудобно: нужно тратить время и силы на поиски покупателя, искать и бронировать квартиру в новостройке и проверять все документы.

Для реализации жилья по схеме трейд-ин застройщик в большинстве случаев сотрудничает с аффилированными агентствами. Они оценят недвижимость и продадут ее в заранее согласованные сроки.

Бывают и редкие случаи классической схемы, когда старую квартиру выкупает непосредственно застройщик или агентство недвижимости и потом сбывает ее по своим каналам. Но это скорее исключения — традиционно застройщик специализируется на первичном жилье, для операций на вторичном рынке существуют агентства недвижимости.

Суть схемы trade-in

Схему trade-in начали использовать на российском рынке недвижимости в конце «нулевых», когда спрос на новостройки значительно снизился из-за кризиса, и застройщикам нужно было привлечь внимание потенциальных клиентов. Некоторые строительные компании предлагают эту схему и сегодня.

В большинстве случаев покупка квартиры в новостройке по схеме «квартира в зачет» проходит так. Покупатель выбирает понравившуюся квартиру и бронирует ее. Для реализации старой квартиры на вторичном рынке застройщик, как правило, привлекает партнерское агентство недвижимости.

Представитель агентства оценивает старую квартиру. Затем заключается договор долевого участия, в котором прописывается фиксированная цена квартиры в новостройке, покупатель вносит 15-20% от ее стоимости. Старая квартира выставляется на продажу, ее реализацией занимается агентство.

На продажу квартиры застройщик, как правило, отводит от 3 до 6 месяцев. После продажи квартиры клиент доплачивает застройщику оставшуюся сумму. Если суммы, вырученной от покупки, окажется недостаточно, то можно воспользоваться ипотечным кредитом.

После ввода объекта в эксплуатацию и получения ключей клиент может въезжать в новую квартиру.

Далеко не все строительные компании сейчас готовы продавать квартиры по схеме trade-in, поскольку застройщики больше заинтересованы в получении всей стоимости квартиры сразу, то есть в 100%-ной оплате или в ипотеке. Тем не менее, информация о том, что застройщик принимает квартиру «в зачет» есть на сайтах , «Строительный трест», «Отделстрой», «Ленстройтрест», «РосСтройИнвест», «Северный город» и других.

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.

Первый шаг.

Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.

Второй шаг.

Агентство недвижимости от застройщика осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы обговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.

Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.

Третий шаг.

Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.

Четвертый шаг.

Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.

Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).

Пятый шаг.

Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шестой шаг.

После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.

При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.

Как проводится процедура обмена?

Заявка

Оставляете заявку на нашем сайте в специальной форме или по телефону.

Организация продаж

Найдём покупателя на вашу квартиру!

Просмотры

Организация просмотров для покупателя.

Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры – Отдел ЗАГС администрации Кусинского муниципального района

Покупка квартиры с зачетом уже имеющейся недвижимости

Взаимозачет – это одновременная процедура покупки новой квартиры и продажи старой. Денежные средства, которые были выручены за старое жилье, полностью покрывают расходы при покупке нового.

Застройщики очень часто предлагают обмен старой недвижимости на ту, которая располагается в новостройке. Но, взаимозачет при продаже не учитывает внесение дополнительных денег, то есть ту разницу, которая составляет между старой квартирой и новой.

А этот факт, в свою очередь, очень часто является препятствием для лиц, мечтающих переехать.

Процедура взаимозачета

Этот процесс состоит из нескольких стадий:

  1. Гражданин определяется с вариантом в новостройке, среди тех, которые были предложены ему агентством. Варианты предлагаются только из тех застройщиков, кто участвует в такой программе. Агентство лучше выбирать крупное, чтобы оно работало с большим количеством застройщиков, так выбора у гражданина будет намного больше.
  2. Работники агентства выезжают на старую квартиру лица и проводят его независимую оценку. Они вычислят реальную стоимость и проконсультируют клиента о том, сколько примерно тому придется доплачивать застройщику за новую недвижимость.
  3. Агентство начинает рекламу старой квартиры для быстрой ее реализации. При этом рекламная компания проводится достаточно большая и активная, долго ждать покупателей не придется.
  4. Лицо может начать поиски банка, для взятия ипотечного кредита, если денежной суммы на оплату разницы между двумя объектами недвижимости у него нет. Обращение в банковское учреждение не гарантирует получение необходимых денежных средств.
  5. Когда, на старое жилье найдется покупатель, параллельно с документами на реализацию своей квартиры гражданин подпишет договор на приобретение новой. Агентство будет полностью контролировать все этапы сделки. Оптимальным вариантом для лица, будет иметь уже готовую денежную сумму, для выплаты разницы между ними. Когда, старая недвижимость будет продана, бывшему владельцу придется освободить ее в течение пары недель.

Налоговый вычет при продаже и покупке

Важно! Если налоговый период, в котором произошла продажа и покупка недвижимого имущества, был один (например, с 01 января по 31 декабря 2019 года), то налоги должны быть выплачены с обеих сделок.

То, что гражданин, на деньги, вырученные со старой недвижимости, приобрел новую квартиру, не снимает с него ответственности по уплате налогов.

По налогообложению, это две разные сделки, с каждой из которой должен быть заплачен налог.

  1. При продаже. В случае, когда жилье находилось в собственности у гражданина менее трех лет, то необходимо платить налог со стоимости, которая превышает 1000000 рублей, или налог с разницы между денежной суммы с продажи и покупки этой квартиры (13%). Если, были сохранены документы со сделки покупки. Когда недвижимое имущество находится в собственности у лица меньше чем три года, то налог не платим.
  2. При покупке недвижимости. Гражданин при приобретении квартиры имеет право вернуть из бюджета 260000 рублей. Сделать это можно только один раз за всю жизнь, повторно получить такой вычет нельзя. Поэтому, в случае реализации жилья ценой в 3,5 руб. и приобретении жилья, стоимость которого составляет 4,5 млн. рублей, от суммы будет высчитан налоговый вычет. То есть произойдет взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры и лицо заплатит меньшую сумму налога.

Налоговый Кодекс регулирует налоговый период, вычеты и иные выплаты, связанные со сменой жилья.

[smartcontrol__shortcode key=”купить квартиру по взаимозачету” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Минусы и плюсы взаимозачета

Такая процедура имеет как свои недостатки, так и достоинства для лиц, желающих сменить свое местожительство. К недостаткам можно отнести:

  • проданный объект недвижимости всегда будет иметь заниженную стоимость, так как риелторам нужно быстрее ее реализовать;
  • обычно в процедуре взаимозачета принимает участие только та недвижимость, которая находится в собственности более трех лет;
  • лица, проживающие в квартире должны быть готовы освободить ее в самое ближайшее время после продажи, несмотря на то, что новое жилье находится в строящемся доме;
  • достаточно узкий выбор покупаемого жилья, в особенности в маленьких городах. Даже несмотря на то, что в 2019 году взаимозачет стал популярен и в небольших провинциях.

К достоинствам данной процедуры относится:

  • помощь компании в поиске покупателя на квартиру лица, приобретающего недвижимость у партнера застройщика;
  • полное юридическое сопровождение всех сделок.
[smartcontrol__shortcode key=”Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Лицу, также потребуется найти банк, в случае, когда у него не имеется денежных средств на оплату разницы между жильем, для того, чтобы оформить ипотечный кредит. А ведь от них может поступить отказ, поэтому определенную сумму нужно всегда иметь при себе.

Процедура взаимозачета при продаже и покупке квартиры, становится все более популярной среди граждан в 2019 году. Связано это с большим количеством новостроек, которые появляются в различных городах и желанием застройщиков быстрее реализовать недвижимость.

Покупка и продажа квартиры по взаимозачету: плюсы и минусы способа Ссылка на основную публикацию

Зачет при покупке квартиры

Обычная схема купли-продажи объединяет продавца и покупателя, происходит стандартный обмен одной квартиры на денежную сумму. Но на рынке встречаются и иные ситуации. Например:

  • покупатель располагает не живыми деньгами, а жильем, которое он хотел бы обменять на другое;
  • в цепочке сделок участвуют более, чем два собственника;
  • речь идет о разъезде или съезде;
  • покупается жилье в новостройке вместо уже имеющейся недвижимости.

Одним словом, когда одновременно продается одна недвижимость и покупается другая – это уже не обычная купля-продажа. В зависимости от того, новая квартира приобретается или сделка проходит на вторичном рынке, различают:

  • альтернативная сделка – на вторичном рынке;
  • зачет или взаимозачет – при покупке нового жилья.

Такие сделки отличаются высокой сложностью, поэтому общий совет, если вы решились на альтернативную сделку – доверить ее подготовку специалисту.

Одновременная купля-продажа

При альтернативной сделке одновременно продается и приобретается жилье.

Такой способ оформления недвижимости является единственным возможным вариантом при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.

По условиям, которые чаще всего ставит орган опеки и попечительства, не должно быть временного разрыва между передачей одной квартиры и получением другой – иначе права ребенка могут быть серьезно нарушены.

Схематично альтернативная продажа при участии двух помещений выглядит так:

  1. «Верхний» покупатель приходит в сделку только с деньгами. Он не продает жильё, а лишь покупает ее у «среднего».
  2. «Средний» одновременно продает жилье «верхнему» и покупает у «нижнего». То есть, полученные от «верхнего» покупателя деньги он расходует на покупку жилья у «нижнего», доплачивая при этом разницу, если это необходимо.
  3. «Нижний» продавец продает свою квартиру «среднему».

Это «простая» схема альтернативной купли-продажи. В цепочках по подобному принципу может участвовать сколько угодно объектов недвижимости. Понятно, что с увеличением числа участников в цепочке повышаются риски для ее участников.

В альтернативных сделках существуют и свои риски:

  • Риск признания одного из договоров недействительным. Если это случится, рассыпется вся цепочка.
  • Чем больше участников, тем больше субъективные риски. Кто-то может просто передумать – и вся цепочка не состоится.

Чтобы избежать рисков, нужно обязательно удостовериться в дееспособности каждого из участников сделки, проверить все документы на все помещения и собрать все необходимые согласия (супругов, опеки и попечительства, сособственников). -ссылка на статью про документы

Кому-либо из участников самостоятельно провести цепочку сделок практически нереально, учитывая все возможные сложности. Здесь обязательно должен быть контроль со стороны, поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам.

Особенности

По сути, альтернативная сделка – это несколько договоров купли-продажи, которые совершаются в один день. Для каждой квартиры заключается отдельный договор, например:

Иванов А.А. решил переехать из своего жилья в более просторную квартиру. Он обратился к риелтору, который нашел на квартиру Иванова А.А. покупателя Сидорова В.В. и одновременно продавца Петрова Н.Н., квартира которого идеально подходит под запросы Иванова А.А.
Все участники согласовали условия. Одновременно были заключены два договора:

  1. Договор купли-продажи квартиры между продавцом Ивановым А.А. и покупателем Сидоровым В.В.
  2. Между продавцом Петровым Н.Н. и покупателем Ивановым А.А.

Соответственно, для каждого договора нужно собрать свой пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на объект;
  • техническую документацию – технический план;
  • справки о зарегистрированных лицах и о задолженности по оплате коммунальных услуг;
  • согласие супруга на продажу (покупку);
  • разрешение органа опеки и попечительства;
  • уведомления сособственников о продаже.

Договор составляется стандартный. При оформлении бумаг нужно учитывать следующие моменты.

Если в сделке есть несовершеннолетние – не важно, собственники или просто прописанные, — снятие зарегистрированных лиц с учета и прописка в новой квартире будет происходить после перехода права собственности на нового покупателя. Риск нового собственника в том, что несовершеннолетних нельзя выписывать «в никуда» даже через суд.

Чтобы обезопасить себя, потребуйте у продавца нотариально удостоверенное обязательство снять своих детей с регистрационного учета в определенный срок.

Эта бумага не передается в Росреестр вместе с другими документами для регистрации, она служит гарантией выписки ваших контрагентов из квартиры.

Если бывший собственник уклоняется от снятия своей семьи с учета – вы можете обратиться в суд за защитой своих прав.

Кроме этого, договор в альтернативной сделке может содержать пункт о том, что регистрация права нового собственника происходит только в случае благополучной регистрации прав собственности на другие объекты в цепочке. В этом случае условия договора не сработают, если кто-то из других участников альтернативы вдруг не явится на сделку.

После подписания всех бумаг документы сдаются на регистрацию в Росреестр. При этом одновременно сдаются все договоры, а значит – должны присутствовать все участники всех сделок. Если это 25 человек, значит, должны прийти 25 человек. Каждый участник приходит лично или присылает своего представителя по нотариальной доверенности.

По окончании регистрации каждый участник получает итоговые документы:

  • продавцам выдаются договоры с отметкой о проведенной государственной регистрации;
  • покупателями одновременно с договорами выдаются новые выписки из ЕГРН.

После получения документов можно производить окончательный расчет по каждой сделке.

Обмен и взаимозачёт

С юридической точки зрения обмен в чистом виде встречается довольно редко. Он возможен только при замене одной неприватизированной квартиры на другую.

Зачет (взаимозачет) применяется в случае, когда уже имеющееся жилье покупатель планирует заменить на квартиру в новостройке. Эта схема не является меной в прямом смысле. Общая схема обмена следующая:

  • покупатель бронирует квартиру в новостройке;
  • в течение срока бронирования оценивается и продается старая квартира;
  • на средства от продажи квартиры приобретается забронированное жилье.

Как правило, реализацию старого объекта недвижимости берет на себя то же агентство, которое помогает с бронированием новостройки. Оно проводит активную рекламную кампанию, которая позволяет уложиться в сроки бронирования.

Некоторые агентства недвижимости сами выкупают жилье, которое планируется обменять, но в таком случае его цена будет как минимум на 10-15% ниже рыночной. Плюсом сделки станет ускоренная продажа жилья – не нужно ждать, пока найдется подходящий покупатель. Такая схема носит название trade-in.

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья

Покупка квартиры с зачетом уже имеющейся недвижимости

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

1 300 просмотров

При покупке квартиры нередко бывает недостаточно имеющейся свободной суммы. Приходится оформлять ипотеку или другим способом доставать деньги.

При этом, в собственности остается другая, старая квартира, которую все равно планируется продавать в дальнейшем. Но заранее продать ее для того, чтобы получить нужную сумму – не самое удачное решение.

А вот если оформлять все в качестве зачета (фактически, менять свою квартиру на новую), то эту проблему можно решить.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

  1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
  2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира. Он хочет продать ее и купить себе однокомнатную, чтобы меньше платить за коммунальные услуги.

Логично, что двухкомнатная почти всегда дороже, чем однокомнатная. Человек заключает договор с застройщиком по описанной выше схеме.

Старая квартира продается, вырученная сумма делится между застройщиком (на покупку однокомнатной), а остаток суммы передается клиенту.

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как доказывает практика, застройщики всегда занижают цену старого жилья примерно на 20-30%, чтобы продать его как можно быстрее. Таким образом, те же 20-30% человек теряет.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира стоимостью 3 миллиона рублей. Он хочет купить себе однокомнатную за 2 миллиона в новостройке.

Застройщик выкупает старое жилье на 30% дешевле – получается сумма в 2 миллиона 100 тысяч рублей. Как следствие, владелец нового жилья получает, помимо новой квартиры, еще 100 тысяч.

А если бы он занимался продажей сам или действовал по представленной выше схеме с реализацией, то он сохранил бы себе не 100 тысяч рублей, а целый миллион.

Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).
  2. Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
  3. Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
  4. Зарегистрировать право собственности.

Застройщики идут на подобные сделки не слишком охотно, ведь предполагается что нужно выполнять дополнительные действия и терять время. Однако это все же не такая редкость, как может показаться.

Зачастую проще и выгоднее дать потенциальным клиентам множество возможностей для покупки жилья, чем настаивать на полной оплате сразу, без всяких зачетов.

Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:

  • Паспорта всех владельцев квартиры.
  • Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
  • Договор на реализацию.
  • Документы на новую квартиру.
  • Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).

Расходы и сроки

Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано.

Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы.

Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.

Сроки заранее определить очень сложно. Некоторые квартиры продаются быстро, другие же могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет. Зависит это от состояния жилья, условий продажи и, что самое важно, стоимости.

Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке.

Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.

Любая сделка, в которой фигурирует недвижимость, является потенциально рискованной. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобрать все спорные и опасные моменты. Они же готовы выступать представителями клиента, сопровождая всю сделку от начала и до получения права собственности на жилье. Как доказывает практика, это помогает избежать многочисленных мошеннических операций и с гарантией добиться того результата, который нужен.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья

Покупка квартиры с зачетом уже имеющейся недвижимости

К ипотеке привыкли все – нужно лишь подать заявку, дождаться одобрения, переехать в новое жилье, а потом выплачивать взносы ежемесячно. «Квартира в зачет» же понятие мало кому знакомое. Можно ли продать свою старую недвижимость застройщику и тут же купить новую? А жить где? Разбираемся в новой статье Выберу.ру.

«Квартира в зачет» – что это?

Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов.

В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.На автомобильном рынке схема работает так: вы продаете автосалону свою машину и покупаете в нем же новую, но с доплатой.

  В итоге вы значительно сокращаете время на сделку: в одном лице вы находите и покупателя для своей старой машины, и продавца для новой.

Точно так же трейд-ин работает и с недвижимостью, однако с некоторыми особенностями.

Квартира – это куда более важная вещь, чем машина, и стоит она значительно больше. В новостройках даже «однушки» редко стоят меньше 2 миллионов рублей, что уж и говорить про двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, которые больше подходят семьям.

Покупка «в зачет» подразумевает, что риелтор покупает у клиента его недвижимость и продает другое, но уже в новостройке. Это называется взаимозачет. Мгновенное осуществление сделки отличает ее от классической сделки купли-продажи, когда риэлтерское агентство выкупает у клиента вторичную недвижимость и выставляет ее на продажу.

Благодаря этому вы же можете переехать в новую жилплощадь, как только дом будет введен в эксплуатацию или после того, как вы закончите ремонт. Вся сделка займет всего около недели – за это время проводится проверка документов и оформление договоров.

Требования к вторичке

Важно учесть, что по схеме продажи квартиры в счет оплаты новостройки купят не любую недвижимость. Ее нужно быстро продать, поэтому сделки по трейд-ин предлагают далеко не всем.

Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца.

Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:

  • Вы должны быть собственником недвижимости;
  • Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту.

    Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;

  • Расположение в черте города;
  • Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
  • Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.

Именно на эти параметры смотрит застройщик или агентство при оценке ликвидности вашей квартиры.

Как продать квартиру в счет новой

Рассмотрим процесс трейд-ин на примере Сергея из Калуги. У Сергея есть двушка, которая в среднем на вторичном рынке в его городе продается за 2,5 миллиона. Покупает он тоже двухкомнатную – но в новом ЖК в центре города, за 3,5 миллиона рублей. Значит, потребуется ипотека.

По шагам сделка происходила так:

Шаг 1. Сергей выбрал застройщика с программой трейд-ин и подобрал квартиру в одном из реализуемых ЖК. Параллельно он занимался ипотекой – подал заявку и получил одобрение.

Шаг 2. Застройщик провел оценку жилья Сергея. Из ожидаемых 2,5 млн Сергею предложили всего лишь 2,2 млн рублей – на 300 тысяч меньше. В случае Сергея, сделку ему нужно провести побыстрее – поэтому он согласился на этот вариант.

Шаг 3. После согласования условий продажи, был составлен договор. В нем указаны стоимость и сроки продажи имеющейся недвижимости.

Так, у Сергея в договоре была прописана сумма в 2,2 млн рублей и срок продажи – 2 недели, в ускоренном режиме.В некоторых компаниях услуга сопровождения сделки – то есть, проверки и оформления бумаг, поиска покупателя и т. д.

– платная. Стоимость оказания услуг также должна быть указана в договоре.

Шаг 4. Параллельно был подписан еще один договор – на бронирование выбранной Сергеем квартиры. В нем на определенное время закрепляется стоимость нового жилья, и в это время его не могут предлагать другим клиентам.

Важно! Как правило, срок, в который нужно продать старую недвижимость, и срок бронирования новой одинаковы, и могут составлять от 2 до 6 месяцев в зависимости от компании. Обязательно уточните этот момент перед согласованием сделки.

Квартиру для Сергея забронировали на 2 недели — на срок продажи.

Шаг 5. Застройщик сразу заплатил Сергею. Он решил, что 1,95 млн использует тве первоначального взноса, а оставшиеся 250 тысяч рублей направит на отделку нового жилья.

Поэтому ему выдали вексель на 1,95 млн (для выплаты застройщику) и еще 250 тысяч перевели на карту.

Обратите внимание: некоторые организации не сразу выкупают вторичку, а выставляют ее на продажу, и только после того, как найдется покупатель, реализуют ее и выплачивают клиенту деньги.

Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.

Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом.

Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.Важно! Банки одобряют ипотеку только для новостроек аккредитованных компаний. Обязательно проверьте, с какими компаниями сотрудничает кредитор.

Кроме того, сам застройщик может посоветовать вам банк.

Банку Сергей предоставил договор о переуступке прав и чек, полученный от застройщика, который и стал первым взносом по ипотеке.

Шаг 8. После нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Можно сделать это самим, а можно передать часть полномочий на юриста застройщика – например, при регистрации ипотеки и договора на новую квартиру. Для этого потребуется доверенность.

После регистрации Росреестром (делается это в течение 12 дней), договоры вступают в силу. Старая двушка Сергея перешла к подрядчику, а банк же выплатил оставшиеся 1,6 млн рублей застройщику.

Какие еще есть варианты

Существуют другие схемы, которые позволяют приобрести новое жилье с продажей вторички. Рассмотрим их далее.

Рассрочка с самостоятельной продажей

В этом случае продажей квартиры человек занимается сам – он ищет клиентов, оформляет договор и т. д. Как правило, вырученных за продажу вторички не хватает для приобретения новой жилплощади. Поэтому покупатель оплачивает часть стоимости выручкой с продажи старого жилья, а остальное погашает заемными средствами.

Ипотека под залог

Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:

  • Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка.

    Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.

  • Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.

  • Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.

В результате вы передаете имеющуюся квартиру под залог. Вы сможете жить в ней, но распорядиться ей (например – продать или оформить дарственную) получится только после окончательного погашения долга. При этом вам не нужно будет искать деньги для совершения первоначального взноса. На оформление такой сделки нужно меньше времени. Однако, ставки по такому кредиту как правило выше.

Проживание в квартире до сдачи дома

Для такой сделки составляется сразу три договора.

  1. На покупку у застройщика. В нем обязательно должно быть указано, что клиенту дана отсрочка на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
  2. На реализацию квартиры клиента.

    В нем указаны все условия физического и юридического освобождения жилья, при этом все сроки должны соответствовать датам из первого договора.

  3. Договор аренды старой жилплощади на период до сдачи новостройки в использование.

Клиент же выбирает себе новое жилье и подписывает договор, а также передает имеющуюся в его собственности вторичку по договору продажи. Застройщик, в свою очередь, разрешает клиенту жить в проданной квартире по соглашению аренды до тех пор, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.

Плюсы и минусы схемы

Как и любая программа на рынке недвижимости, трейд-ин имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно нужно учитывать перед тем, как оформлять договор.

Сначала рассмотрим преимущества.

  • Юридические вопросы решаются быстро и в одном месте. Одновременно происходит сразу несколько сделок – покупка новой квартиры, продажа имеющейся, и в некоторых случаях – аренда старого жилья до сдачи новостройки. Все процедуры занимают намного меньше времени.
  • Клиенту не нужно самому продавать вторичное жилье, искать покупателя и проводить сделку. Застройщик либо сам выкупает недвижимость, либо выступает посредником, оценивает квартиру, находит покупателей и т. д. А если вырученных средств не хватает, посоветует, где взять ипотечный кредит.
  • Заинтересовавшую вас квартиру не продадут, пока вы занимаетесь продажей своей собственности и оформлением кредита. Новую жилплощадь бронируют и фиксируют цену на некоторое время – от нескольких недель до 3 месяцев.
  • Средства с проданного вторичного жилья могут стать первоначальным взносом по ипотеке, как в описанном выше примере. Сергей

В чем же минусы?

  • Основной недостаток – это снижение цены. Из примера мы увидели, что Сергею пришлось продать вторичное жилье по стоимости ниже, чем среднерыночная. В среднем занижение может составлять 5−7%.
  • Кроме того, в некоторых случаях между продажей строй и заселением в новую квартиру проходит время. Особенно это касается новостроек, еще не сданных в эксплуатацию.

    Как правило, для таких сделок применяется вариант с арендой проданной клиентом вторички на время до сдачи здания – или же, если у клиента есть возможность пожить, например, у родителей, он переезжает в другое место.

  • Услуга «квартира в зачет» – не самое распространенное предложение на российском рынке недвижимости. Найти застройщиков с трейд-ин сложно, к тому же могут возникнуть сложности со старой недвижимостью – она должна соответствовать требованиям застройщика или агента.

Эта схема подойдет тем, кто хочет продать свою вторичку и с вырученных средств приобрести новую. Так семья может значительно сэкономить время и убить двух зайцев одним выстрелом. Однако кому-то может быть неудобно снимать квартиру или жить какое-то время у родителей. Поэтому недвижимость по трейд-ин подойдет, скорее, для семей, у которых есть второе жилье (например, дом или дача).

Альтернативой трейд-ин может быть и обычная ипотека. Внесите первоначальный взнос из уже имеющихся у вас средств, дождитесь переезда в новую квартиру и продайте старую – и с вырученных денег можно будет погасить остаток долга. К тому же, некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса.

Примеры

Рассмотрим несколько застройщиков, которые берут в зачет вторичное жилье в Москве.

ПИК-Брокер. Дочерняя компания «ПИК», в которой можно оформить трейд-ин онлайн – для этого нужно всего лишь оставить заявку на сайте.

Здесь все сделают за покупателя: компания купит вашу вторичку, даже если она еще находится в залоге банка по ипотечному кредиту, забронирует на весь срок сделки, а также поможет подобрать выгодную ипотеку от банков-партнеров.

  • Разница с рыночной стоимостью – до 7%;
  • Бесплатное оформление договоров;
  • Проведение сделки до 7 дней со дня предоставления документов.

INGRAD.

Здесь предлагают несколько вариантов трейд-ин:

  • Проживание – клиент живет в своей старой квартире до сдачи новостройки в эксплуатацию;
  • Зачет стоимости имеющейся недвижимости в счет новой без проживания, но с выкупом ее по цене, максимально близкой к рыночной – а в некоторых случаях и дороже. Но при этом клиенту нужно будет сразу же съехать;
  • Компенсация – застройщик предоставляет аренду квартиры на период строительства;
  • Трейд-ин по военной ипотеке – застройщик выкупает жилье с обременением, купленное военнослужащим по программе господдержки.

Срок сделки в компании «Инград» – от 1 до 3 месяцев.

МИЦ Девелопмент. Компания работает только со своими жилыми комплексами – то есть и продавать, и покупать квартиру заемщик должен исключительно в новостройках МИЦ Девелопмент.

Сроки таких сделок составляют не более 60 дней. Клиенты могут купить новую жилплощадь в любой момент строительства.

По оценкам специалистов застройщика, применение схемы «квартира в зачет» на внутреннем рынке позволяет увеличить прибыль от продажи вторичного жилья примерно на 8−10%.

Заключение

«Квартира в зачет» (или же трейд-ин) позволяет купить новую недвижимость и одновременно продать старую, использовав вырученные средства в качестве части оплаты. Как купить квартиру по такой схеме?

К сожалению, программа пока не получила широкого распространения на российском рынке, поэтому прежде всего уточните, какие застройщики предлагают проведение таких сделок.

Узнайте, как обычно проходит продажа и покупка и обдумайте детали: какой срок вас устроит, где вы будете жить, если нужно будет дождаться окончания строительства и сдачи объекта. Если вам потребуется ипотека – обратитесь в банк.

Ипотечный кредит обычно одобряют на 2−3 месяца – за это время сделка по трейд-ин должна состояться. Наконец, заключите договоры на продажу и покупку и дождитесь регистрации прав на новую собственность. Правда и мифы о деньгах в Telegram

О правах человека и предпринимательства
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: