Расчет платежей по аренде оборудования

Содержание
  1. Финансовый расчет: сдача в аренду тяжелой строительной техники
  2. Анализ доходности, специфика ведения бизнеса по аренде спецтехники
  3. 1. Сдача чужой техники в аренду от лица свой фирмы
  4. 2. Предоставление услуг по аренде техники через контакты (знакомые снабженцы, менеджеры) в соответствующих предприятиях
  5. 3. Организация участка для содержания техники
  6. 4. Покупка и сдача в аренду техники, находящейся в вашей собственности
  7. Специфика организации бизнеса
  8. Важно знать!
  9. Специфика ведения бизнеса
  10. Приблизительный расчет расходов/прибыли
  11. Образец договора аренды оборудования с условием выплаты арендной платы за наличный расчет, заключаемый между физическим и юридическим лицом
  12. 2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
  13. 3. РАСЧЕТЫ
  14. 4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
  15. 5. ФОРС-МАЖОР
  16. 6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
  17. 7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
  18. 8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  19. 9. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
  20. 10. ПОДПИСИ СТОРОН
  21. Процент с оборота как размер платы за помещение, адекватный прибыли арендатора – Mioni Consulting. Недвижимость & Бизнес Саратов. Операции с недвижимостью, оценка, инвестиции. +7 (8452) 322-622
  22. Какая должна быть доля аренды в выручке
  23. От чего зависит процент с оборота магазина
  24. Доступ к отчётности арендатора
  25. Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
  26. Какие новые понятия вводит стандарт
  27. Что меняется для арендатора
  28. Пример учёта краткосрочной аренды у арендатора
  29. Пример учёта у арендатора по нормам ФСБУ 25/2018
  30. Расчёт дисконтированной суммы будущих платежей
  31. Формируем грамотную арендную ставку за склад
  32. От чего зависит ставка?
  33. Тонкости оценки арендной ставки
  34. Расчет ставки

Финансовый расчет: сдача в аренду тяжелой строительной техники

Расчет платежей по аренде оборудования

12.5. Аренда оборудования

Частным случаем производственного инвестирования является аренда оборудования. Необходимость в количественном финансовом анализе аренды оборудования возникает как для владельца оборудования, так и для арендатора.

Для владельца важно правильное определение размера арендной платы и финансовой эффективности сдачи оборудования в аренду.

Арендатор же, если есть альтернатива, должен решить вопрос: арендовать оборудование или купить его? Указанные задачи могут быть решены на основе чисто финансовых принципов, причем любой метод их решения базируется на концепции современной величины денежных потоков.

Определение размера платежей за аренду оборудования. Пусть оборудование стоимостью Р сдается в аренду на nлет. Остаточная его стоимость (в конце срока аренды) составит S.

Поток арендных платежей с учетом фактора времени должен быть равен сумме износа.

Размер разового арендного платежа, обеспечивающего заданный норматив доходности на вложенные в оборудование средства, для случая, когда аренда вносится в конце года, определяется по формуле

 (12.10)

где R— размер годовой арендной платы;

an;i — коэффициент приведения годовой постоянной ренты;

v — дисконтный множитель.

Величина арендной платы зависит здесь от стоимости оборудования, принятого норматива доходности iи срока аренды.

Формула (12.10) предусматривает арендные платежи один раз в конце года; если условия выплат другие, то применяются коэффициенты приведения соответствующих рент.

Величина Rхарактеризует размер арендной платы, обеспечивающей только заданную доходность от сдачи оборудования в аренду. Договор аренды иногда предусматривает ремонт оборудования силами его владельца.

За рубежом это обычная практика при сдаче в аренду ЭВМ и других видов сложной техники. Соответствующие издержки учитываются в арендной плате.

Учитываемый в расчете норматив доходности, естественно, должен быть больше нормы амортизации оборудования. Разность iа (где а — норма амортизации) приближенно характеризует реальную доходность арендной операции.

Пример 12.9. Оборудование, стоимость которого на момент предоставления в аренду равна 1 млн. руб., сдано на 4 года в аренду. Остаточная стоимость на момент окончания аренды оценивается в 400 тыс. руб.

Допустим, что требуемая доходность от вложений в оборудование определена на уровне 15% годовых.

Какова должна быть арендная плата, которая обеспечивает заданную доходность при условии, что арендные платежи вносятся: а) один раз в конце года, б) один раз в начале года, в) в начале каждого месяца?

Решение получим по формуле (12.10), числитель которой составит 1000 – 400 x 1,15 -4 = 771,3:

а) находим а4;15 = 2,85498, откуда R= = 270,16 тыс. руб.

Допустим теперь, что срок аренды при всех прочих условиях не 4 года, а, скажем, 8 лет и вдвое уменьшилась остаточная стоимость, тогда a8;15 = 4,487732 и

R == 208,28 тыс. руб.,

т.е. увеличение срока привело к заметному сокращению годовых арендных платежей;

б) a4;15 x 1,15 = 3,28323 и R = = 234,92тыс.руб.,

в) = 3,04631;

 х 1,15 1/12 = 3,08199; R= = 250,26 тыс. руб.

Таким образом, в начале каждого месяца выплачивается 250,26 : 12 = 20,855 тыс. руб.

Эффективность сдачи оборудования в аренду для владельца. Метод оценки эффективности заключается в расчете уровня доходности в виде годовой ставки сложных процентов.

Первым шагом для этого является определение коэффициента приведения ренты по заданным показателям стоимости оборудования, размера арендных платежей и т.д. По найденному значению коэффициента приведения ренты определяется значение годовой процентной ставки i.

 (12.11)

где R— сумма арендного платежа без учета расходов на обслуживание и ремонт.

Пример 12.10. Пусть арендная плата за оборудование (пример 12.9) установлена в размере 25 тыс. руб., вносимых в начале каждого месяца. Какова действительная эффективность сделки, если норма амортизации равна 10%? По условиям задачи определяем

 (1 + i)l/12 = = 2,571.

На основе полученного значения коэффициента приведения ренты интерполяционным методом находим i= 27,8%. При принятой норме амортизации для данного вида оборудования (10%) действительная доходность от сдачи в аренду составляет 17,8%.

Арендовать или покупать оборудование? Данная задача представляет собой специальный случай задачи измерения эффективности. Ее решение состоит в сравнении современных величин двух денежных потоков: платежей, связанных с приобретением оборудования, и платежей, определяемых договором аренды.

Причем если договор аренды предусматривает ремонт оборудования (и, следовательно, соответствующие затраты включены в арендную плату), то в поток платежей при покупке оборудования для сопоставимости итогов необходимо также включить расходы на ремонт, выполняемый владельцем.

Применяемая для дисконтирования ставка процентов должна быть равна рыночной стоимости кредита. Исключение составляет дисконтирование остаточной стоимости оборудования — здесь может применяться другая долгосрочная ставка (норматив рентабельности).

Если платежи одинаковы по размеру и производятся через равные промежутки времени, то для определения современных величин потоков платежей следует воспользоваться формулами современных величин соответствующих финансовых рент (см. параграф 4.3).

Из условия сравнения следует, что аренда в случае годовых платежей имеет финансовый смысл, если

Rап;i

Анализ доходности, специфика ведения бизнеса по аренде спецтехники

Строительство, очистка коммуникаций и септиков, уборка территорий от мусора и снега – наиболее перспективные направления бизнеса на сегодняшний день.

Однако они способствуют повышению рентабельности и других смежных сфер деятельности, одной из которых является предоставление специализированной техники в аренду. Выгода бизнеса по аренде спецтехники очевидна!

Как и в странах Европы, в России оценить выгоду этого бизнеса уже успели не только его организаторы, но и те, кто пользуется предоставляемыми услугами. В этой связи практически все строительные и клининговые компании отказались брать на себя обязательства относительно обслуживания и содержания собственного парка спецтехники.

Сегодня гораздо удобнее и проще взять ее в аренду, подписав договор с соответствующей фирмой. Допустим, речь идет о строительном предприятии. Точные расчеты позволяют с уверенностью заявить, что в результате аренды машин существенно увеличивается себестоимость м² возводимых недвижимых объектов.

1. Сдача чужой техники в аренду от лица свой фирмы

Данный вариант считается умеренно жизнеспособным. Чаще всего к нему прибегают крупные фирмы, которые уже имеют в собственности спецтехнику.

Но, с целью предоставления полного перечня услуг, они арендуют специфические типы агрегатов, которые отсутствуют в их собственном парке, и сдают их в аренду. Это позволяет не растерять клиентов. Здесь риски невелики.

Опасаться можно лишь ситуаций, когда не получится своевременно найти требуемый клиентом вид спецтехники.

2. Предоставление услуг по аренде техники через контакты (знакомые снабженцы, менеджеры) в соответствующих предприятиях

В качестве собственного бизнеса вариант является сомнительным, несолидным и, так сказать, несерьезным. Дело в том, что ощутимый и тем более стабильный доход получить, используя эту концепцию бизнеса, вряд ли удастся.

Ведь заниматься сдачей техники в аренду таким способом можно только время от времени. Рисков практически никаких.

Рекомендуется обратить внимание на предварительную договоренность со знакомым менеджером о размере ваших гонораров.

3. Организация участка для содержания техники

Если рассматривать эту концепцию бизнеса с учетом того, что организация будет осуществляться с нуля, она является самой труднореализуемой из всех представленных. Но между тем она потребует от владельца наименьший размер капиталов, чем остальные. Для организации собственного дела согласно данной концепции нужно приобрести площадку, расположенную в промышленной зоне вашего города.

На территории купленного участка необходимо собрать различные виды спецтехники. Они могут принадлежать как частным лицам, так и предприятиям. Условия, на которых вы будете сотрудничать с владельцами машин, зависят от взаимных договоренностей. Как вариант можно рассмотреть бесплатную парковку техники, которая будет сдана вам в субаренду.

Риски, конечно, присутствуют. И немалые. Но овчина выделки стоит. Можно потратить деньги на покупку площадки, но не найти достаточного количества единиц техники, от чего ваши затраты не окупятся. Так что, если вы приняли решение касательно организации бизнеса по данной концепции, заранее продумайте все нюансы.

4. Покупка и сдача в аренду техники, находящейся в вашей собственности

Бизнес по этой концепции требует солидных денежных вливаний, но из всех перечисленных вариантов специалисты считают его максимально жизнеспособным и долговечным. Решив приобретать и сдавать в аренду собственную технику, важно понимать, что расходы окупятся не сразу, а минимум через полгода, а то и год.

Риски есть, но они, в отличие от других вариантов, минимальны. Особое внимание нужно уделить подбору персонала, который будет обеспечивать жизнеспособность бизнеса. К примеру, на должность менеджера следует нанимать профессионала, это обеспечит вашему бизнесу достойную и стабильную прибыль.

Специфика организации бизнеса

Процесс организации бизнеса, предполагающего сдачу в аренду специализированной техники, сопряжен с разного рода трудностями.

Насколько оперативно и эффективно вы разрешите их, зависит от ваших связей и знаний в сфере данного предпринимательства, материальных возможностей, личностных качеств (коммуникабельность, умение найти подход к людям и выход из сложных обстоятельств). Так, перед открытием собственного дела, вам предстоит:

  • зарегистрировать фирму. Эксперты придерживаются мнения, что лучше всего регистрировать предприятие в форме ИП;
  • получить регистрационную документацию в Гостехнадзоре. Размер госпошлины, которую придется уплатить, составляет в среднем 2000 руб.;
  • сформировать парк техники, выбрав и купив наиболее популярные ее виды (на первое время по одной единицы самых популярных машин будет достаточно, со временем, учитывая спрос, агрегаты можно докупить).

Важно знать!

Помните, что аренда спецтехники – это больше сезонный бизнес. Конечно, в любое время года найдутся типы машин, которые могут пригодиться частным лицам и предприятиям для выполнения тех или иных работ. Но все-таки львиную долю арендуемых агрегатов представляют именно строительные виды техники (автокраны, грейдеры, бульдозеры, катки и т.д.).

В зимнее время, как известно, большинство строительных площадок «замораживаются». Поэтому на указанный период некоторые единицы техники придется «законсервировать». Во избежание зависимости от сезонности бизнеса, вы должны иметь в своем парке универсальную технику. Например, самосвалы и ассенизаторы. Эти устройства будут пользоваться спросом в любое время года.

Специфика ведения бизнеса

Чтобы ваш бизнес был рентабельным и позволял получать максимально возможную прибыль с учетом наименьших затрат, нужно понимать, какие аспекты являются первоочередными при ведении дела. К таковым можно отнести четыре основных направления, которые нужно тщательно проработать. Это безопасность, подбор персонала, учет размера затрат и прибыли, поиск клиентов.

С подбором персонала все более или менее понятно. Желательно нанимать квалифицированных специалистов с опытом работы в соответствующих сферах. Поиск клиентуры нужно начинать заблаговременно, чтобы к старту бизнеса у вас имелись договоренности хотя бы с 2-3 крупными организациями и несколькими частными лицами.

Так как вы будете работать с собственной или чужой спецтехникой, которая относится к категории дорогостоящего оборудования, целесообразно позаботиться о ее безопасности. Если машины находятся в вашей собственности, обязательно их застрахуйте.

Имейте в виду, что в последнее время участились случаи угона спецтехники, а статистика раскрываемости подобных преступлений, увы, не радует. Ну и, конечно же, вам стоит регулярно вести смету, в которой будут прописаны все денежные затраты и доходы.

Приблизительный расчет расходов/прибыли

Регистрация техники в соответствующих инстанциях обойдется примерно в 30-45 тыс. руб.
На оплату страховки уйдет от 1% до 3% от стоимости спецтехники. С учетом этой цифры затраты на обслуживание каждой единицы оборудования составят 45-100 тыс. руб. в год.

Если учесть, что на работу будут приняты специалисты с опытом, их заработная плата составит в среднем 25-50 тыс. руб. в месяц. Если же подбирать персонал без опыта и квалификации, на обучение людей придется затратить примерно 9-11 тыс. руб. на каждого человека.

Стоянка техники обойдется в 2-8 тыс. руб. за одну единицу. Стоимость парковки может варьироваться в зависимости от условий содержания оборудования (крытая или открытая площадка). Также денежные расходы при ведении бизнеса по сдачи спецтехники в аренду потребуются на приобретение:

  • некоторого оборудования и запчастей для осуществления ремонта агрегатов;
  • установок GPS;
  • ГСМ.

Далее осуществляем просчеты, исходя из средней стоимости аренды техники. Допустим, за час эксплуатации одной единицы оборудования арендатор заплатит примерно 8-20 тыс. руб. Арендодателю же понадобиться оплатить горючее (около 2-3 тыс. руб.) и работу оператора (2,5-4 тыс. руб.). Учитывая приведенные цифры, доход от аренды одной единицы техники составит приблизительно 7-14 тыс. руб./час.

Образец договора аренды оборудования с условием выплаты арендной платы за наличный расчет, заключаемый между физическим и юридическим лицом

Расчет платежей по аренде оборудования
с условием выплаты арендной платы за наличный расчетГр.

, паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору , сопровождаемые всеми принадлежностями и технической документацией , именуемое в дальнейшем «Оборудование».

1.2. Оборудование будет использоваться по прямому назначению.

1.3. Оборудование передается в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с п.1.2 настоящего Договора.

1.4. Техническое обслуживание и регламентные работы выполняются Арендодателем в сроки, согласованные с Арендатором.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. Передать Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям Договора, в течение дней с момента подписания Договора.

2.1.2. Оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества.

2.1.3. Осуществить все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.

2.1.4. Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт Оборудования, указанного в п.1.1 Договора.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Использовать имущество в соответствии с условиями Договора и назначением имущества. Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями Договора или назначением имущества, Арендодатель имеет право потребовать расторжения Договора и возмещения убытков.

2.2.2. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.

2.2.3. Нести иные расходы по содержанию имущества.

2.2.4. В установленные Договором сроки вносить арендную плату.

2.2.5. Возвратить имущество Арендодателю после прекращения Договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа.

Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

2.2.6. Осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного Договора, предусмотренные законодательством, настоящим Договором и дополнениями к нему.

3. РАСЧЕТЫ

3.1. Арендная плата по настоящему Договору составляет рублей в , итого с учетом налогов составляет рублей.

3.2. Оплата производится путем выдачи Арендодателю суммы, определенной п.3.1 Договора, Арендатором не позднее числа каждого на основании акта, составляемого Арендодателем и Арендатором.

3.3. Арендная плата, поступившая в меньшем размере, может быть не принята Арендодателем.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора.

4.1.1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:

  • потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения Договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

4.1.2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении Договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче имущества в аренду.

4.2. За каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности, но не более % от суммы арендной платы за .

4.3. В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца Арендодатель имеет право расторгнуть Договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.

4.4. За просрочку предоставления арендуемого имущества в установленный Договором срок Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере % за каждый день просрочки от суммы арендной платы за , но не более % от суммы арендной платы за .

4.5. За просрочку возврата арендованного имущества в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере % за каждый день просрочки от суммы арендной платы за , но не более % от суммы арендной платы за .

4.6. При возврате неисправного арендованного имущества, поврежденного по вине Арендатора, что подтверждается двусторонним актом, Арендатор уплачивает Арендодателю расходы по ремонту и штраф в размере % стоимости поврежденного арендованного имущества.

4.7. Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, пандемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.

5.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в разумный срок с момента возникновения этих обстоятельств.

5.3. Дальнейшая судьба настоящего Договора в таких случаях должна быть определена соглашением сторон. При недостижении согласия стороны вправе обратиться в суд для решения этого вопроса.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Вопросы, не предусмотренные Договором, подлежат урегулированию в соответствии с действующим законодательством.

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Условия настоящего Договора и соглашений (протоколов и т.п.) к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

7.2. Стороны принимают все необходимые меры для того, чтобы их сотрудники, агенты, правопреемники без предварительного согласия другой стороны не информировали третьих лиц о деталях данного Договора и приложений к нему.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

8.2. Срок действия настоящего Договора: с «»2021 г. по «»2021 г.

8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

8.4. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно:

  • по письменному соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке при отказе одной из сторон от настоящего Договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим Договором;
  • в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

8.5. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

8.6. Во всем остальном стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

9. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

10. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________Арендатор _________________ 5 пользователей добавили
этот документ в избранное

Процент с оборота как размер платы за помещение, адекватный прибыли арендатора – Mioni Consulting. Недвижимость & Бизнес Саратов. Операции с недвижимостью, оценка, инвестиции. +7 (8452) 322-622

Расчет платежей по аренде оборудования

Тема видео – Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки, как посчитать прибыль арендатора и узнать адекватный ей размер платы за помещение, – формула рентабельности арендатора.

Изменившиеся экономические условия в стране ударили по арендному бизнесу на рынке торговой недвижимости.
Это прежде всего пересмотр ставок арендной платы и связанная с ним ротация арендаторов торговых центров.

Как понять, есть ли экономическое обоснование, проще говоря, смысл – идти в переговорах навстречу арендатору и снижать плату по аренде? Например, если это большой магазин в торговом центре.

Доверяй, но проверяй! Если вы досмотрите видео до конца, то узнаете, как владельцу арендного бизнеса самому посчитать прибыль и рентабельность арендатора и адекватный размер платы за помещение.
Рентабельность арендатора – покажем её формулу!

В практику владельцев готового арендного бизнеса и управляющих компаний уже прочно вошло брать арендные платежи в виде процента с оборота торговой точки.
Арендаторы вынуждены делиться с владельцами своими финансовыми результатами.

Перед владельцами коммерческой недвижимости встает задача – нужно оценить финансовый результат деятельности арендатора, посчитать прибыль магазина, – доход, который генерирует для арендатора помещение.

Какая должна быть доля аренды в выручке

Существует правило – доля аренды в выручке предприятия не должна превышать 20%. Если она достигает 30%, – торговый бизнес арендатора не приносит дохода и становится убыточным.

Сколько же должна составлять минимальная выручка арендатора в месяц, чтобы бизнес оставался жизнеспособным?
Расчет минимальной выручки арендатора делается просто по формуле – ставка аренды в месяц х 100/20.

Пример: аренда в месяц 100 тысяч, считаем выручку 100 тр х 100/20 – 500 тр.

Кстати, в случае многоуровневых торговых центров в формулу вводятся дополнительные коэффициенты, такие как посещаемость торгового центра, коэффициент потери посетителей верхних уровней по сравнению с первым этажом, средний чек арендаторов в торговом центре и конверсия – отношение общего числа посетителей ТЦ к числу посетителей, сделавших в нем покупки.
Для ритейла 20% – средняя величина конверсии.

В математике ритейла для анализа успешности деятельности торговой точки используются такие показатели как товарооборот, наценка и маржа.

Подробнее, как они рассчитываются, вы можете узнать на сайте: Как рассчитать выручку арендатора, учитывая товарооборот и рентабельность ритейла.

От чего зависит процент с оборота магазина

Итак, арендаторы вынуждены делиться с собственниками торговой недвижимости своими финансовыми данными по обороту и выручке.

В схеме “Процент от оборота” ставка аренды магазина напрямую зависит от суммы, полученной за продаваемые товары за месяц. От неё арендатор платит определённый процент в виде арендной платы – это становится переменной частью аренды.
Та же часть аренды, которая связана с оплатой коммунальных и других обязательных платежей согласно договору аренды, остаётся неизменной.

Выплачиваемый арендодателю процент зависит от:

– местоположения торгового центра, определяющего его посещаемость;
– специализации торгового оператора или магазина.

Больше всего процент с оборота берется у магазинов, торгующих одеждой (в Москве до 15-18 %), чуть меньше – у магазинов детских товаров и электроники. Меньше всех процент у якорных брендовых арендаторов и продуктовых ритейлеров (до 4%).

Схема оплаты аренды от оборота тоже меняется со временем, в дальнейшем она может принять форму фиксированной ставки, которая устраивает обе стороны.
Она позволяет, наряду с антикризисной коррекцией ставки аренды, сохранить арендаторов и обеспечить приемлемый показатель заполняемости торгового центра.

Доступ к отчётности арендатора

Естесственно, принцип “Процент с оборота взамен фиксированной арендной ставки” невозможен без взаимного доверия.

Обе стороны должны решить, как обеспечить доступ арендодателя к информации о показателях торговли арендатора.
Для эффективной работы схемы она нуждается в поддержке обеими сторонами.

То, каким образом и в какие сроки происходит отчет по оборотам магазина, должно отражаться в договоре аренды. Также там указывается, к каким именно документам имеет доступ арендодатель.

Арендаторы могут готовить отчеты по обороту магазина самостоятельно, иначе – арендодатель получает доступ к кассовым документам.

Бывают и другие способы, такие как например, привлечение стороннего аудитора, отчёты налоговой инспекции и доступ к внутренним документам компании, – однако к ним обращаются крайне редко.

Какими способами арендатор может подтвердить товарооборот магазина для расчета аренды, будет темой следующего видео на канале.
Чтобы не пропустить его, подписывайтесь на канал Sergio Mioni, ставьте “колокольчик” под видео для уведомления.
Удачи в делах, хороших вам и надёжных арендаторов и адекватных мудрых арендодателей!

Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018

Расчет платежей по аренде оборудования

ФСБУ 25/2018 разработан на основе Международного стандарта финансовой отчетности — МСФО  (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

ФСБУ касается коммерческих организаций, которые заключают договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату.
Исключение сделано для трёх объектов договора:

  • участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
  • результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
  • объекты концессионного соглашения.

Организации госсектора стандарт не применяют: для них еще в 2016 году разработан СГС «Аренда».

Какие новые понятия вводит стандарт

ФСБУ 25/2018 классифицирует договоры не по юридической форме, а по содержанию. Договоры со словами «аренда» или «лизинг» в названии или тексте не всегда регулируют арендные отношения. И наоборот, про аренду может быть договор с совершенно другим названием.

Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или гл. 34 «Аренда» ГК РФ никак не влияет на учёт и отчётность по ФСБУ 25/2018.

ФСБУ исключил понятие «имущество» и ввёл новое — «объект учёта аренды». Оно распространяется на объекты, которые отвечают четырём условиям:

  • предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;
  • предмет аренды идентифицируется и по условиям договора арендодатель не может заменить его до окончания срока аренды;
  • арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;
  • арендатор имеет право сам определять, как использовать предмет аренды в рамках его технических характеристик.

Объект учёта аренды отражается в бухучёте сторон независимо от того, что написано в договоре. При этом правила для арендодателя и арендатора разные (Информационное сообщение Минфина РФ от 25.01.2019 № ИС-учёт-15).

8 декабря пройдёт онлайн-конференция об изменениях учёте.

Участвовать

Что меняется для арендатора

Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую.

В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация.

В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.

В стандарте говорится, что учёт ППА должен быть аналогичен учёту схожих по характеру активов арендатора. Поэтому ППА учитывают на счёте, соответствующем сущности предмета аренды: чаще всего это счёт 01 «Основные средства», но может быть счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.

ППА оценивается исходя из фактических затрат. Как и в случае с собственными активами, кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки, к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.

Если арендатор применяет упрощённые методы учёта, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.

Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом ещё одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.

Если аренда длительная, размер платежей и процентные ставки могут меняться — придётся корректировать сумму активов и обязательств.

Арендатор может отказаться от бухучёта аренды по ФСБУ 25/2018 и отражать в текущих расходах лишь арендные платежи без ППА и обязательства по аренде. Это право есть в трёх случаях (п. 11 ФСБУ 25/2018):

  • срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
  • рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тыс. рублей, а актив можно использовать независимо от других активов;
  • организация имеет право применять упрощённый бухучёт (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Пример учёта краткосрочной аренды у арендатора

ООО «Весёлое детство» получило у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев. Арендная плата составляет 100 тыс. рублей в месяц (НДС нет). Арендные платежи уплачиваются в начале месяца. Стоимость батута по договору — 2 млн рублей.

В учёте арендатора будут отражены следующие проводки:

При получении батута:

  • Дт 001 — 2 000 000 рублей — Получен батут от арендодателя;

Ежемесячно в течение срока аренды:

  • Дт 60-ав Кт 51 — 100 000 рублей — Оплачена арендная плата за месяц;
  • Дт 20 Кт 60 — 100 000 рублей — В конце месяца отражены расходы на аренду;
  • Дт 60 Кт 60-ав — 100 000 рублей — Зачёт ранее уплаченного аванса в счёт арендной платы;

По окончании аренды:

  • Кт 001 — 2 000 000 рублей — Батут возвращён арендодателю.

Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, особенностей учёта нет. Аренда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.

Не стоит постоянно продлевать краткосрочный договор. Его могут расценить как долгосрочный и обязать вас применить к нему требования стандарта. Придётся делать ретроспективный пересчёт за весь срок аренды.

Пример учёта у арендатора по нормам ФСБУ 25/2018

Организация получила в аренду станок.

  1. Срок аренды — 24 месяца. 
  2. Арендная плата уплачивается в последний день каждого месяца в сумме 120 тыс. рублей, в т. ч. НДС 20 тыс. рублей.
  3. Авансовых платежей нет.
  4. Ставка по возможному кредиту на сопоставимую сумму и срок — 10 % годовых. 
  5. Амортизация по аналогичным станкам начисляется линейным способом.

Расчёт дисконтированной суммы будущих платежей

В учёте арендатор признаёт обязательство по аренде и ППА, которое признаётся в сумме, равной дисконтированной сумме будущих арендных платежей. Расчёт приведён в таблице.

Номер периода (месяца) Номинальная сумма платежа, руб. Кол-во месяцев до платежа Коэффициент Приведённая сумма платежа, руб.
1100 000,0010,99208894399 208,89
2100 000,0020,98424047298 424,05
3100 000,0030,98424047297 645,41
4100 000,0040,96872930696 872,93
5100 000,0050,96106563496 106,56
6100 000,0060,95346258995 346,26
7100 000,0070,94591969394 591,97
8100 000,0080,93843646993 843,65
9100 000,0090,93101244593 101,24
10100 000,00100,92364715392 364,72
11100 000,00110,91634012891 634,01
12100 000,00120,90909090991 634,01
13100 000,00130,90189903990 189,90
14100 000,00140,89476406589 476,41
15100 000,00150,88768553688 768,55
16100 000,00160,88066300688 066,30
17100 000,00170,87369603187 369,60
18100 000,00180,86678417286 678,42
19100 000,00190,85992699385 992,70
20100 000,00200,85312406285 312,41
21100 000,00210,8463749584 637,49
22100 000,00220,8396792383 967,92
23100 000,00230,8330364883 303,65
24100 000,00240,82644628182 644,63
ИТОГО2 400 000,002 176 456,76

Формируем грамотную арендную ставку за склад

Расчет платежей по аренде оборудования

Арендная ставка – это общая сумма платежа за аренду определенного объекта без учета налогов. Если говорить более подробно, то это стоимость, которую человек будет платить собственнику, например, за один кв. м. площади в течении месяца.

Сама аренда подразумевает собой передачу имущества на пользование за сумму денег. Стоимость за аренду и срок использования прописывают в договоре.

Как правило, арендатор выплачивает деньги собственнику каждый месяц.

Есть возможность изменения суммы в зависимости от договоренности. Однако при аренде объекта арендодатель может придерживаться общепринятых сумм за квадратный метр площади.

Следовательно, если вам говорят, что арендная плата повысилась, значит стоимость оплаты за один кв. м. площади будет больше.

От чего зависит ставка?

Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

  • Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
  • Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
  • Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
  • Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
  • Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
  • Отопление
  • Электричество
  • Телефонную связь
  • Доступ к Интернету
  • Систему вентиляции
  • Систему подачи и отведения воды
  • Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
  • Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.

Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

  • Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
  • Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги

Какой именно вариант выбрать решает собственник.

Тонкости оценки арендной ставки

При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

  • Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
  • Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
  • У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
  • Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
  • Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов

Оценка ставки – это требование, которое обязательно применяется касательно государственных учреждений, которые имеют свободные территории. Однако коммерческие тоже должны выполнять это условие, чтобы избежать вопросов от налоговых служб.

При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

Расчет ставки

Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

  • Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
  • Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

  • Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
  • Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

П – площадь помещения

Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

Can*К, где

К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

  • Типаж застройки объекта
  • Расположение помещения
  • Близость инфраструктуры
  • Состояние зданий в целом

Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

ПД = Аим + Азем, где

ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

Стоит помнить, что стоимость аренды учитывает все факторы и коэффициенты, о которых вы читали выше. Для расчета итоговой суммы точно, применяют формулу:

Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

Б – ставка, которую утвердили сначала

S – площадь арендуемого здания

Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

  1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
  2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
  3. просмотрели особенности арендной ставки
  4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

О правах человека и предпринимательства
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: